Случается, что Продавцы «оптимизируя» налоговую базу, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в договоре купли продажи.

Возьмем пример: реальная стоимость квартиры 100 рублей, в договоре указываем стоимость продажи 70 рублей, оставшиеся 30 рублей Продавец получает не по договору, а к примеру, на основании расписки, соглашения на неотделимые улучшения и т.д.

В данном случае важно понимать, что фактически 30 рублей это тоже оплата за квартиру, которая не отражается в договоре купли продажи, а значит не обеспечена той защитой по закону, которая распространяется на 70 рублей, сумму, указанную в договоре.

Мотивы Продавца понятны. Но какие при этом риски возникают у Сторон?

Риски для Покупателя:

1. Потеря права собственности – если после продажи квартиры Продавца признают банкротом, тогда все сделки за последние 3 года будут тщательно проверяться. По итогу проверки, Покупателя в судебном порядке могут принудить либо вернуть квартиру, либо доплатить ещё 30 рублей до рыночной стоимости квартиры, так как в договоре цена была занижена.
2. Если Покупатель захочет продать квартиру, у которой не истек срок владения, то он сможет уменьшить налоговую базу только на сумму, которая была указана в договоре. Неотделимые улучшения никакой роли играть не будут, придется платить налог.
3. В случае занижения, Покупатель автоматически теряет статус добросовестного приобретателя. ⠀

Риск для Продавца:

1. Если ФНС проверит такую сделку, то они начислят налог на всю цену квартиры и на неотделимые улучшения. Никакие расходы учитываться не будут. Продавец заплатит налог со всей полученной суммы (ст. 54.1 НК РФ). ⠀

Важно понимать простую истину. Заключенный договор купли-продажи должен максимально полно и достоверно отражать условия сделки, дабы избежать риска лишения права на полноценную судебную защиту.

Есть возможность законно занизить стоимость квартиры в договоре, например, где стороны совершают сделку руководствуясь статьями: 308.1 ГК РФ (альтернативное обязательство), 421 ГК РФ (свобода договора), 393.1 ГК РФ (возмещение убытков при прекращении договора).

Июнь, 2021, Юлия Манушина

Если у вас сложная ситуация и вы хотите продать или купить недвижимость, доверив это профессионалу, наша команда специалистов с большим опытом работы поможет разобраться и совершить успешную сделку.

Вы можете ознакомиться с политикой наших цен на услуги тут: